Aunque lleves años sin cobrar el alquiler, la factura de IVA puede seguir activa… a menos que sigas los pasos correctos y lo documentes todo tal y como exige la ley. Muchos arrendadores se resignan a perder el IVA de las rentas impagadas. Sin embargo, la normativa permite modificar la base imponible… pero solo si se cumplen ciertas condiciones.
Uno de los grandes dilemas de los arrendadores de locales comerciales es: ¿qué pasa con el IVA cuando llevas años sin cobrar ni un euro y el inquilino ya ni está? ¿Tienes que resignarte a perder lo ingresado o puedes modificar la base imponible para recuperar esas cuotas repercutidas en su momento?
La Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante V0255-25 del 5 de marzo de 2025, ha abordado esta cuestión. Su análisis aclara una situación muy habitual en tiempos de morosidad y resoluciones contractuales unilaterales o forzosas.
El caso: tres años sin cobrar y contrato extinguido
La empresa consultante alquilaba varios locales. Entre agosto de 2020 y junio de 2023, uno de sus inquilinos no abonó ni una sola renta. En junio de 2023, se produjo el desalojo y se dio por finalizado el contrato. Actualmente, la deuda se ha dado de baja contablemente como crédito incobrable, y la empresa pregunta si puede modificar la base imponible del IVA, según el artículo 80.Dos de la Ley del IVA.
Impago, extinción y rescisión: no son lo mismo
No todo impago justifica una modificación de la base imponible. Según la doctrina de la DGT, del TEAC y del TJUE, la operación debe haber quedado total o parcialmente sin efecto. Esto ocurre, por ejemplo, si se resuelve el contrato, el inquilino abandona el local y ya no es posible exigir el pago de las cuotas pendientes.
Si el inquilino sigue ocupando el inmueble sin pagar, y no hay resolución firme del contrato, no se puede hablar de operación extinguida ni de crédito incobrable a efectos de IVA.
El artículo 80.Dos permite modificar la base imponible si la operación «queda sin efecto» mediante resolución judicial, administrativa o conforme a derecho. En este caso, la resolución por impago y abandono cumple este requisito.
Jurisprudencia europea: un enfoque más flexible
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en sentencias como Lombard (C-404/16) y UniCredit Leasing (C-242/18), ha consolidado que cuando una operación se extingue definitivamente, ya no hay contraprestación exigible, y la base imponible debe ajustarse, incluso si la causa fue un impago. No es una simple demora, sino una anulación jurídica y económica de la operación.
La clave está en que el crédito quede realmente extinguido, ya sea por acuerdo, por resolución judicial o por abandono y baja contable. Lo que no se puede hacer es esperar indefinidamente ni pretender rectificar sin documento ni prueba que justifique que la operación quedó sin efecto.
¿Cómo se rectifica el IVA?
Una vez se cumplen los requisitos, la empresa puede actuar por dos vías:
- Procedimiento de rectificación de autoliquidaciones (art. 120.3 LGT), si considera que la cuota repercutida fue improcedente.
- Regularización en el modelo del periodo actual o siguiente, dentro del plazo de un año desde que se produjo la causa que permite la rectificación (art. 89.5 LIVA).
📌 Importante: La factura rectificativa debe emitirse lo antes posible, y solo puede hacerse si no han transcurrido más de cuatro años desde el devengo del impuesto o desde la causa de modificación.
¿Qué documentación exige Hacienda?
La rectificación debe formalizarse mediante una factura rectificativa completa, que identifique la original y refleje claramente la minoración de base e impuesto. Además, se debe acreditar:
- El desalojo del local
- La resolución del contrato
- La baja contable del crédito
- Y, si se acude al procedimiento del art. 120.3, la solicitud formal ante la Administración
⚠️ No basta con dejar de emitir facturas o pensar que el tiempo ha prescrito el cobro.
Conclusión
Sí, puedes recuperar el IVA ingresado por rentas impagadas… pero solo si actúas de forma correcta. La ley lo permite siempre que el contrato esté extinguido, el crédito dado de baja y se respete el procedimiento legal.
👉 En resumen: el silencio del inquilino no borra el IVA. Pero la extinción definitiva del contrato y la baja contable del crédito, sí… si tú, como arrendador, lo gestionas correctamente.
