Al BOE del día 25 de mayo, se ha publicado la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de vivienda) que, entre otras medidas importantes, elimina el IPC como mecanismo de revisión de la actualización anual de la renta, establece un control de los alquileres en las zonas que se declaren tensionadas, además de modificaciones en la regulación del procedimiento de desahucio, el de ejecución hipotecaria y la subasta de bienes en situaciones de vulnerabilidad.
A continuación, veremos de forma resumida las claves principales que incorpora la nueva Ley de vivienda.
- Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda
Actualmente, se encuentra en vigor, y hasta el 31 de diciembre de 2023, la renovación de los contratos de alquiler que no puede superar el 2% de incremento. Esta medida, que inicialmente solo tenía que estar en vigor hasta el 30 de junio de 2022, se prorrogó posteriormente hasta el 31 de diciembre de 2023
Pues bien, la nueva Ley de vivienda establece el siguiente:
- Durante el 2023: en los contratos sujetos a la LAU y que su renta tenga que ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esta actualización anual de la renta. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del índice de garantía de competitividad en fecha de esta actualización. Máximo del 2%.
- Durante el 2024: en los contratos de arrendamiento de vivienda en los cuales se tenga que actualizar la renta (entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024), el incremento no podrá superar el 3% en el caso de grandes tenedores (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluidos garajes y trasteros).
En los supuestos en los cuales el arrendador no fuera un gran tenedor, el incremento será lo pactado entre las partes y, a falta de pacto, no podrá ser más del 3%.
Así mismo, se habilita en el Instituto Nacional de Estadística (INE) a definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia que se aplicará, en lugar del IPC. Esto supondrá el fin del IPC como referencia para los contratos de alquiler.
Estas medidas afectarán las actualizaciones de renta de todos los contratos de arrendamiento de vivienda, con independencia que las viviendas estén situadas o no en una zona de mercado residencial tensionado.
2. Declaración de zona de alquiler tensionada
Las autoridades competentes en vivienda, comunidades autónomas y ayuntamientos, podrán declarar zonas de mercado de alquiler tensionado si se cumple uno de estos dos requisitos:
- Que la carga mediana del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medianos de los hogares.
- Que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esta zona, en los últimos cinco años, al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.
El cumplimiento de cualquier de las condiciones previstas no comportará que la zona afectada sea considerada automáticamente zona de mercado residencial tensionada, sino que hará falta que la administración competente lo declare expresamente. La vigencia inicial de la declaración será de tres años, y se podrá prorrogar anualmente.
La declaración de una zona de mercado residencial tensionada permitirá modificar el régimen de prórrogas de los contratos de arrendamientos de viviendas, al establecer que una vez finalizado el periodo de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de tres años, durante la cual se continuarán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.
El arrendador, sea o no grande tenedor, estará obligado a aceptar la prórroga salvo que se hayan fijado otras termas o condiciones por acuerdo entre las partes o el arrendador haya comunicado en los plazos legales la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial; o se subscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta.
Si se firman contratos nuevos las implicaciones serán diferentes en función de si el arrendador es un gran tenedor o no.
Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, excepto determinados supuestos en los cuales se podrá incrementar en un máximo del 10%. Así mismo, no se podrá repercutir a la arrendatario cuotas o gastos que no estuvieran previstas en el contrato anterior.
Si el arrendador es un gran tenedor la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro. Esta regulación se aplicará en los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor del proyecto de ley, una vez el sistema de índices esté aprobado.
¡Atención! Se introduce en la ley estatal una definición de carácter general del concepto de “gran tenedor”, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m², también de uso residencial, excluidos en ambos casos, garajes y trasteros. Sin embargo, la nueva ley permite expresamente que, en las zonas de mercado residencial tensionado, las comunidades autónomas puedan disminuir el umbral a 5 o inmuebles más.
3. El propietario pagará los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato
La nueva ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador/propietario del inmueble (se modifica el artículo 20.1 de la LAU).
4. Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de viviendas
Sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con carácter mínimo, el interesado en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad por anticipado, la siguiente información, en formato accesible y en apoyo duradero, sobre las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el cual se encuentra:
- Identificación del vendedor o arrendador y, si es el caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.
- Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, si es el caso, se pudieran establecer.
- Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:
- Certificado o cédula de habitabilidad.
- Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que en ningún caso se pueda computar con este fin las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.
- Antigüedad del edificio y, si es el caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre este.
- Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
- Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
- Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
- Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
- Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.
- En el caso de tratarse de vivienda de protección oficial, indicación exprés de esta circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.
- En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica para ser parte de un entorno declarado o por razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.
- Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluidos los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados.
Además, el interesado en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información sobre la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.
Cuando la vivienda que sea objeto de arrendamiento como vivienda habitual esté situado en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, si es el caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación tendrá que indicar esta circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiera estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.
5. Desahucios y ejecuciones hipotecarias
Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento porque estos evalúen la situación y, si es el caso, atiendan rápidamente las personas en situación de vulnerabilidad económica o social.
Se asegura que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones residenciales a los afectados, evitando situaciones de desamparo a consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.
Cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor y la demanda de desahucio afecte personas en situación de vulnerabilidad, se tendrá que acreditar la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.
La ley permite, a partir del 30 de junio de 2023, la reanudación de los procedimientos de desahucio y lanzamiento suspendidos en conformidad con los artículos 1 y 1 bis del Real decreto ley 11/2020, de 31 de marzo, por el cual se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la COVID-19. Ahora bien, cuando la parte actora sea un gran tenedor de vivienda, esta reanudación solo será posible -previa petición exprés del demandante- en la medida en que se acredite que se ha celebrado el procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las administraciones públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. La acreditación se tiene que hacer en conformidad con las formalidades establecidas en la ley.
6. Incentivos fiscales en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda
Se recogen una serie de incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda. A continuación, detallamos los aspectos más importantes:
6.1 Modulación de las reducciones de los rendimientos del capital inmobiliario
Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual (solo para los rendimientos del capital inmobiliario, pero no afecta los que realicen arrendamientos que tengan la consideración de actividad económica en los términos de la Ley del IRPF). Estas nuevas reducciones empezarán a aplicarse a partir del 1 de enero de 2024 para los contratos de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
En la ley del IRPF se establece que el rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda se beneficia de una reducción del 60%. La ley de vivienda establece ahora que, para los contratos celebrados desde su entrada en vigor, el porcentaje general de reducción será del 50% (frente al 60% anterior), pero regula porcentajes incrementados.
En concreto, la nueva Ley prevé las siguientes reducciones incompatibles entre ellas y que se aplican en el siguiente orden:
- Reducción incrementada del 90%: cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado (serán las recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana), en el cual la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, si es el caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
- Reducción incrementada del 70%: cuando se produzca alguna de las siguientes circunstancias:
- Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que esté situado en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Si existen varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará proporcionalmente sobre la parte del rendimiento neto que corresponda a los mencionados arrendatarios.
- Cuando el arrendatario sea una administración pública o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
- Reducción incrementada del 60%: para los casos en que se hubieran efectuado obras de rehabilitación (en los términos de la normativa de IRPF) en los dos años anteriores a la formalización del contrato de arrendamiento.
¡Atención! Los requisitos señalados se tienen que cumplir en el momento de firmar el contrato de arrendamiento y la reducción será aplicable mientras se continúen cumpliendo.
En cualquier caso, los referidos porcentajes de reducción incrementados no serán aplicables en relación con los contratos de arrendamiento de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado, cuando la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento exceda de los límites que se establecen en el artículo 17.6 de la Ley de arrendamientos urbanos (que se modifica por la misma Ley de vivienda).
Como hasta ahora, las reducciones indicadas (la general y las incrementadas) solo se aplicarán sobre los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente (es decir, para aquellos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de estos rendimientos).
En resumen, el contribuyente podrá aplicar la mayor de las reducciones que le corresponda entre las indicadas, siempre quedando la posibilidad de aplicar la reducción del 50%. Todas estas reducciones acontecen inaplicables si se incumplen las normas (previstas en la LAU) sobre incremento de rentas dentro de una zona de mercado residencial tensionado.
7. Régimen transitorio
Se introduce en la Ley del IRPF una disposición transitoria para regular en un 60% la reducción aplicable a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda firmados con anterioridad al 26 de mayo de 2023.
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