No tots els contractes de lloguer amb opció de compra són el que semblen. Alguns, sense avisar, comencen a tributar com si la compra ja s’hagués fet. Hi ha operacions immobiliàries que, tot i signar-se com a lloguer, Hisenda les examina amb lupa i les tracta com a finançament encobert. T’ho expliquem…
En els darrers mesos estem veient cada vegada més operacions immobiliàries estructurades com a lloguer amb opció de compra, especialment quan es tracta d’edificis sencers o immobles destinats a activitat econòmica. Sobre el paper, la fórmula sembla còmoda: s’utilitza l’immoble, es paguen quotes i, passat un temps, es compra descomptant el que ja s’ha abonat.
El problema apareix quan l’Administració entén que la compra és segura des de l’inici. En aquest moment, el que semblava un lloguer comença a tributar com una cosa molt diferent.
Quan Hisenda diu “això no és un lloguer”
La Direcció General de Tributs (DGT) ha estat clara en la seva consulta vinculant V1557-25:
si des del principi no hi ha dubtes raonables que s’exercirà l’opció de compra, el contracte deixa de considerar-se un lloguer ordinari.
En aquests casos, el que existeix realment és una operació de finançament, encara que el contracte tingui un altre nom. És a dir, per a Hisenda ja s’està comprant l’immoble des del minut u.
Atenció. Si el preu final descompta totes les quotes i l’opció de compra està pràcticament decidida, el risc fiscal és alt encara que el contracte digui “arrendament”.
Què passa comptablement (i per què afecta l’impost)?
Quan l’operació es qualifica com a arrendament financer, l’empresa no registra una despesa per lloguer, sinó:
- Un actiu en el seu balanç (l’edifici).
- Un passiu financer (el deute assumit).
Les quotes deixen de ser una despesa “normal” i es descomponen en dues parts:
- Interessos, que van a resultats.
- Amortització del deute, que no és despesa fiscal.
Atenció. Continuar comptabilitzant les quotes com a lloguer quan no ho són pot generar ajustos, regularitzacions i sancions.
Són deduïbles les quotes durant els cinc anys?
Aquí hi ha un dels errors més freqüents. Quan el contracte es considera financer:
- No es dedueix la quota completa.
- Només són fiscalment deduïbles:
- Les despeses financeres, amb els seus límits legals.
- L’amortització de l’edifici, segons les regles fiscals.
La resta no redueix l’impost, encara que es pagui cada mes.
Atenció. Deduïr quotes completes com a lloguer quan l’operació és financera pot acabar en inspecció i liquidació amb recàrrecs.
I quan s’exerceix l’opció de compra, què passa?
En realitat, des del punt de vista fiscal, la compra ja estava en marxa. En exercir l’opció:
- No s’inicia una amortització nova.
- Continua l’amortització de l’edifici ja reconegut.
Per a edificis comercials, administratius o habitatges, la referència habitual és:
- Amortització lineal màxima del 2% anual, amb un horitzó llarg.
Això sí, sempre que:
- L’edifici estigui correctament classificat.
- L’amortització reflecteixi una depreciació real i justificada.
Atenció. No tot l’edifici s’amortitza igual: el sòl no s’amortitza i alguns elements poden requerir un tractament separat.
El que convé revisar abans de signar (o abans de continuar)
Aquest tipus de contractes no s’improvisen. Abans de signar —o fins i tot encara que ja estigui signat— convé analitzar:
- Si l’opció de compra és realment opcional.
- Com s’imputen les quotes.
- Quin impacte té en el balanç.
- Si l’amortització està ben plantejada.
- Si la deducció d’interessos compleix els límits legals.
Un contracte mal estructurat avui pot condicionar la fiscalitat dels pròxims 20 o 30 anys.
No tot lloguer amb opció de compra és un lloguer. Quan la compra és gairebé segura des de l’inici, Hisenda ho tracta com una adquisició finançada, amb efectes immediats en comptabilitat, impost sobre societats i deduccions fiscals. La bona notícia és que, ben plantejat, l’impacte es pot gestionar. La mala és que, si no es revisa a temps, acostuma a sortir car.
Abans de signar —o si ja ho has fet— convé asseure’s, revisar números i anticipar-se. En aquest tipus d’operacions, arribar tard sol ser l’error real.
Poden posar-se en contacte amb aquest despatx professional per a qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir al respecte.
