No és infreqüent que una persona assumeixi en solitari el pagament d’una hipoteca que, en els papers, figura a nom de diverses persones. El problema apareix quan arriba la declaració de l’IRPF. La deducció per inversió en habitatge habitual continua vigent per a alguns contribuents, però no admet interpretacions flexibles quan hi ha copropietat.
Tot i que la deducció per inversió en habitatge habitual a l’IRPF va ser suprimida amb caràcter general l’any 2013, continua sent aplicable per a aquells que van adquirir el seu habitatge amb anterioritat, sempre que compleixin els requisits del règim transitori.
En aquests casos, la deducció es calcula sobre les quantitats satisfetes per l’adquisició de l’habitatge habitual, amb un límit màxim anual, i exigeix dues condicions bàsiques: ser titular de l’immoble i que aquest constitueixi la residència habitual.
Estar en el règim transitori no amplia el dret a deduir més enllà del que permet la titularitat real de l’immoble.
Copropietat i finançament no són el mateix
Un dels errors més habituals és confondre qui paga amb qui és propietari. Des del punt de vista fiscal, són plans diferents.
La normativa de l’IRPF no condiciona la deducció a l’origen dels diners ni a qui realitza materialment els pagaments. És irrellevant que s’utilitzin fons propis, aliens o fins i tot que el préstec procedeixi d’un familiar. El que sí que resulta determinant és el percentatge de titularitat sobre l’habitatge.
L’esforç econòmic personal no modifica, per si sol, el dret a la deducció.
Què passa quan el préstec és solidari
En molts casos, per exigència de l’entitat financera, el préstec hipotecari es formalitza amb diversos prestataris i amb caràcter solidari. Jurídicament, això implica que cada prestatari respon del total, però fiscalment no altera el repartiment intern del préstec.
La Direcció General de Tributs (DGT) entén que, llevat de prova en contra, cada prestatari participa en el préstec en proporció a la seva titularitat, amb independència de qui efectuï els pagaments mes a mes.
Atenció. La responsabilitat solidària davant del banc no es tradueix en un major dret fiscal davant d’Hisenda.
La clau és la titularitat de l’immoble
La deducció per inversió en habitatge habitual està vinculada al ple domini de l’immoble, encara que aquest sigui compartit. Si una persona és propietària d’un determinat percentatge indivís, només pot deduir en aquesta mateixa proporció.
Encara que assumeixi el pagament íntegre de la hipoteca, la base de la deducció es limita al percentatge de propietat que consti a l’escriptura.
Atenció. Hisenda no atén pactes privats ni acords familiars que no estiguin reflectits en la titularitat registral.
Exemple
Suposem una persona que va adquirir l’any 2009 el seu habitatge habitual juntament amb un germà, al 50 %, perquè el banc va exigir que tots dos figuressin com a compradors i prestataris. Des del primer moment, és ella qui resideix a l’habitatge i qui paga el 100 % de la hipoteca, sense que el germà contribueixi als pagaments.
A efectes de l’IRPF, i encara que l’esforç econòmic sigui exclusivament seu, només podrà aplicar la deducció per inversió en habitatge habitual sobre el 50 % de les quantitats satisfetes, perquè aquest és el seu percentatge de titularitat.
L’altre 50 % no genera dret a deducció, encara que el copropietari no pagui res ni visqui a l’habitatge.
Pagar per compte d’un altre copropietari no amplia la base de la deducció.
Per què Hisenda manté aquest criteri?
L’Administració parteix d’una idea senzilla: la deducció és un benefici fiscal vinculat a l’adquisició d’un bé concret, no a l’esforç financer realitzat.
Permetre que qui paga més dedueixi més, al marge de la titularitat, suposaria introduir un criteri subjectiu difícil de controlar i fàcilment manipulable. Per això, el repartiment es fa en funció de la propietat i no del pagament efectiu.
El criteri és estable i reiterat; no es tracta d’una interpretació aïllada.
Quines alternatives convé valorar en aquests casos?
Quan una persona assumeix íntegrament una hipoteca que formalment correspon a diverses persones, convé analitzar si la situació es pot regularitzar en el futur: extinció de condomini, modificació de titularitats o ajustos patrimonials.
No fer-ho manté una desconnexió permanent entre la realitat econòmica i la fiscal, que s’arrossega any rere any en la declaració.
Atenció. Mantenir copropietats “de conveniència” pot tenir efectes fiscals negatius a llarg termini.
Revisió recomanable
En aquests supòsits, és aconsellable revisar l’escriptura de compravenda, el préstec hipotecari i el percentatge de deducció aplicat en exercicis anteriors. Un error mantingut en el temps pot derivar en regularitzacions i sancions.
La deducció per habitatge habitual és un dels aspectes més controlats de l’IRPF, precisament pel seu impacte econòmic.
Deduir més del que permet la titularitat pot donar lloc a ajustos retroactius.
En la deducció per inversió en habitatge habitual, no mana qui paga, sinó qui és propietari. Encara que la situació pugui semblar injusta des d’un punt de vista personal, el criteri fiscal és clar, estable i difícilment discutible. Revisar la titularitat i anticipar-ne els efectes evita sorpreses quan ja no hi ha marge de correcció.
